Retorno no imobiliário em queda.
O retorno no mercado imobiliário está em queda. Segundo dados da MSCI, o retorno em activos imobiliários caiu no 3º trimestre de 2022, em consequência de uma subida nas yields.
O MSCI Global Quarterly Property Index mostra um ajustamento no retorno em cadeia das carteiras de imobiliário de -0,1% durante o 3º trimestre de 2022. Esta quebra deve-se, sobretudo, a uma descida no valor dos activos, fruto de um ajustamento em alta das yields de mercado.
Na realidade, a componente de rendimento mantém-se positiva em todos os mercado analisados. Já a componente crescimento de capital sofreu ajustamentos.
Escritórios e Industrial em queda.
O segmento de escritórios registou o maior ajustamento em termos de valorização do capital, com uma queda de -1,5% e uma descida no volume de negócio de 42% em termos homólogos. Idêntico ajustamento se sentiu no segmento industrial com uma descida de -1,1% no terceiro trimestre.
A maior parte dos mercados europeus registou igual ajustamento, com o Reino Unido a liderar as quebras, com -4,1%, em grande parte devido à forte correção no segmento industrial. Os retornos totais foram de -2,9% para a Alemanha e -2,1% para a França.
Subida das yields gera impacto negativo nas carteiras.
A subida das taxas de juro tem levado, inevitavelmente, a um ajustamento nas yields do mercado imobiliário.
Uma subida das yields, como sabemos, leva a uma descida no valor dos activos, pelo que assim se compreende a quebra nos índices da MSCI. Na realidade, este ajustamento no valor das carteiras será, para já, um ajustamento ao nível da avaliação das mesmas. Obviamente, uma vez colocados os imóveis no mercado, os investidores pagarão pelos mesmos um valor ajustado a esta nova realidade.
Portugal, um mercado à parte?
Para já, este ajustamento parece não se estar a sentir no mercado português. Na realidade, o segmento de escritórios terá batido um recorde histórico em 2022, no que respeita a área absorvida.
Segundo dados da JLL, até Novembro terão sido ocupados mais de 310.000 m2 de escritórios em Lisboa e Porto, superando largamente os 178.000 m2 ocupados em igual período de 2021.
A consultora refere que « Lisboa soma 259.300 m2 de ocupação até novembro, um valor nunca visto neste mercado, onde foram concretizados 186 negócios com uma área média de cerca de 1.400 m2. A área ocupada reflete um crescimento de 88% face ao período homólogo, quando foram tomados 137.900 m2. No Porto, a ocupação anual até novembro ascende a 52.700 m2, perfazendo 61 operações numa área média de cerca de 900 m2. Esta é uma atividade que apresenta um crescimento de 31% face aos 40.300 m2 ocupados em igual período de 2021 .»
Igual performance no segmento industrial durante o 3º trimestre de 2022. A JLL refere que « os sectores de Industrial & Logística e de Escritórios superaram a performance prevista, em termos de alocação de capital, representando, em conjunto, 66% do volume de transações .»
Apesar da boa dinâmica no mercado, será natural que o valor dos activos se adeque a uma nova realidade e que as carteiras dos investidores registe um ajustamento, tal como já se está a verificar um pouco por todo o mundo.
Bons negócios (imobiliários)!
